+421 951 826 024
·
info@artelegal.sk
·
09:00-18:00

Špecifické nástrahy pri prevode nehnuteľnosti

Prevod nehnuteľnosti sa javí ako jednoduchá záležitosť, avšak je tu aj mnoho nástrah, ktoré odhalíte až precíznym právnym prístupom.

 

1. Nezaplatenie kúpnej ceny a následná nemožnosť vrátiť veci do pôvodného stavu

Väčšina kúpnych zmlúv obsahuje ustanovenie o tzv. spätnom prevode nehnuteľnosti. Znamená to, že kupujúci je povinný previesť nehnuteľnosť späť do vlastníctva predávajúceho, ak kupujúci nezaplatí dohodnutú kúpnu cenu alebo jej časť.

Toto ustanovenie však negarantuje, že k spätnému prevodu do rúk predávajúceho aj reálne dôjde.

Môže sa totiž stať, že kupujúci je v exekúcii. V takomto prípade sa môže začať exekúcia aj voči Vašej nehnuteľnosti, ktorú práve nadobudol. 

Inými slovami, ak Vám kupujúci nezaplatí kúpnu cenu a súčasne je zmluvne viazaný k vykonaniu spätného prevodu do Vašich rúk, bude táto povinnosť irelevantná, lebo Vaša nehnuteľnosť bude blokovaná v rámci exekúcie vedenej voči kupujúcemu.

Pozor na zinscenované exekúcie

Exekúcia voči kupujúcemu nemusí byť vedená výhradne na základe „transparentného“ exekučného titulu. 

Môže ísť aj o vopred zinscenovaný exekučný titul, napríklad v podobe notárskej zápisnice uzavretej medzi kupujúcim a jeho spriaznenou osobou. Následne spriaznená osoba začne voči kupujúcemu exekučné konanie a Vaša nehnuteľnosť, resp. presnejšie povedané- finančný výťažok z exekúcie nehnuteľnosti, skončí v rukách tejto spriaznenej osoby.

V tomto prípade hovoríme najmä o aktivitách organizovaných skupín, avšak nie je vylúčené, že podobný scenár nastane aj v prípade individuálnej „špekulácie“ zo strany kupujúceho.

Aké riešenie prichádza do úvahy?

Táto situácia sa nedá úplne vylúčiť, ale je možné aspoň znížiť riziko, že nastane. Možným riešením je najmä dôkladné preverenie osoby kupujúceho a to najmä jeho solventnosti, dôveryhodnosti, možných referencií a skúseností iných osôb a tiež nahliadnutie do Centrálneho registra exekúcií a preverenie toho, či voči danej osobe nie je vedená exekúcia.

2. Preukázanie prevodu peňazí

Druhá nástraha spočíva v realizácii inkasnej udalosti (prevod peňazí).  V kúpnych zmluvách býva prevod kúpnej ceny upravený buď ako podmienený prevod (vinkulácia, notárska úschova) alebo ako priamy prevod v podobe prevodu peňazí na bankový účet predávajúceho.

V zmluvách býva priamy prevod najčastejšie upravený takto:

„Predávajúci je povinný podať návrh na vklad v prospech kupujúceho, v okamihu kedy sa kupujúci preukáže bankovým príkazom na úhradu kúpnej ceny.“

Toto ustanovenie sa javí bežnému človeku ako správne, avšak z právneho hľadiska predstavuje obrovské majetkové riziko. Samotný bankový príkaz totiž

  • neznamená to, že k prevodu financií aj reálne došlo,
  • nie je ani dôkazom o tom, že kupujúci disponuje financiami zodpovedajúcimi kúpnej cene nehnuteľnosti,
  • je možné odvolať až do okamihu tzv. realizácie platby.

Pamätajte teda na to, že bankový príkaz teda nie je dôveryhodným dokladom o prevode kúpnej ceny. Považujeme za hrubé pochybenie, ak sa zaviažete k prevodu Vašej nehnuteľnosti len na základe toho, že sa kupujúci preukáže týmto bankovým príkazom.

Je možné zastaviť vklad do katastra?

Majte na pamäti, že okamihom, kedy vykonáte vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho, už nemáte možnosť tento krok zvrátiť. Ustanovenie § 31b Katastrálneho zákona totiž hovorí, že:

 „Konanie o návrhu na vklad sa zastaví, ak (písm. d) ) účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili.“

Ak teda nezískate súhlas ostatných účastníkov (najmä kupujúceho), tak nezabránite tomu aby Vašu nehnuteľnosť kupujúci nadobudol. Môže teda nastať situácia, že kupujúci sa Vám síce preukáže bankovým príkazom a tým pádom Vám týmto vznikne povinnosť previesť nehnuteľnosť, avšak kúpna cena Vám nikdy nepríde.

Aj táto situácia sa dá riešiť pomerne uspokojivým spôsobom. Ak sa rozhodnete, že k úhrade kúpnej ceny dôjde priamym prevodom, požadujte aby sa kupujúci preukázal tzv. dokladom o realizácii platby.

Tento doklad vydá akákoľvek banka na požiadanie kupujúceho a preukazuje, že peniaze boli z účtu kupujúceho aj reálne prevedené na Váš účet tzn. tento doklad je dôkazom o tom, že kupujúci reálne disponoval plnou výškou kúpnej ceny a súčasne aj dôkazom o tom, že peniaze sú na ceste k Vám.

Ak návrh na vklad má byť podaný ešte v ten istý deň, kedy sa Vám kupujúci preukáže dokladom o realizácii platby, odporúčame aby ste kupujúceho zmluvne zaviazali k tomu aby vykonal bankový prevod v podobe tzv. urgentnej platby, t.j. platby ktorá bude reálne pripísaná na Váš účet do 2-3 hodín. V záujme svojej absolútnej istoty, môžete trvať na tom, že vklad podáte až v okamihu kedy Vám Vaša banka potvrdí prijatie financií na Váš účet (túto odkladaciu podmienku je tiež potrebné upraviť v kúpnej zmluve).

Podobným špecifickým nástrahám je možné predísť jedine precíznym právnym prístupom a schopnosťou vidieť nad rámec bežnej právnej optiky.  Pamätajte, že prevod nehnuteľnosti nie je len predajom majetku, ale predovšetkým „obchodom“ stovky tisíc EUR.

Ďaľšie vážne problémy, s ktorými sa naša kancelária stretla pri riešení problémov klientov:

  • neexistencia ustanovení kúpnej zmluvy o tom, že kupujúci je povinný vykonať spätný vklad vlastníckeho práva a vrátiť tak nehnuteľnosť späť predávajúcemu.

Majte na pamäti aj „krízové situácie“. Ak totiž z akéhokoľvek dôvodu nedôjde k zaplateniu úplnej kúpnej ceny nehnuteľnosti zo strany kupujúceho, mali by ste mať zmluvne poistenú povinnosť kupujúceho na to, aby Vám nehnuteľnosť vrátil tým, že podá na katastrálnom úrade vklad na zapísanie pôvodného predávajúceho ako vlastníka nehnuteľnosti. Súčasne s tým by ste Vy, ako pôvodný majiteľ (predávajúci) mali mať zmluvnú povinnosť na vrátenie tej časti peňazí, ktoré Vám kupujúci už uhradil.

  • absencia čísla bankového účtu predávajúceho, kam má byť poukázaná suma z bankového úveru.

V prípade, ak si kupujúci berie hypotéku na splatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, dochádza k tomu, že jeho banka od predávajúceho vyžaduje aby svoju (prevádzanú) nehnuteľnosť založil ako záloh na zabezpečenie úveru kupujúceho. Žiadajte to aby v tejto záložnej zmluve alebo aspoň v jej prílohe bol nielen úver identifikovaný, ale bolo tam identifikavané aj číslo účtu predávajúceho, kam majú byť prevedené peniaze čerpané z úveru. Spravidla samotná banka zasiela peniaze čerpané z úveru priamo na účet predávajúceho. V praxi však došlo k tomu, že banka pochybila a peniaze zaslala na účet kupujúceho, namiesto toho aby ich zaslala na účet predávajúceho.

Došlo následne k tomu, že predávajúci nemal ani svoju nehnuteľnosť, ani podstatnú časť peňazí kúpnej ceny, ktoré mali byť uhradené z úveru poskytnutého bankou. Banka na tieto udalosti reagovala zbavením sa zodpovednosti za chybu jej vlastného zamestnanca a odkázala predávajúcemu aby peniaze vymáhal od kupujúceho, ktorý sa stal neoprávneným držiteľom týchto peňazí. Kupujúci však odmietol peniaze vrátiť a súčasne sa stal majiteľom nehnuteľnosti, ktorej kúpnu cenu v plnom rozsahu neuhradil.

Uvedenie bankového účtu predávajúceho priamo do záložnej zmluvy, vytvorí predávajúcemu predpoklady na to aby v prípade pochybenia banky, mohol chýbajúce peniaze vymáhať priamo od banky z titulu náhrady škody.

  • definícia pojmu „čerpanie úveru“

Žiadajte aby v záložnej zmluve bol pojem „čerpanie úveru“ (alebo jemu podobná terminológia, ktorú daná banka používa) presne definovaný. Najvhodnejšie takto: „čerpaním úveru sa rozumie pripísanie finančných prostriedkov z úveru na bankový účet záložcu (predávajúceho)“. Lege artis  je k tomu vhodné zaviesť ustanovenia o príkaze dlžníka (kupujúceho) o tom, že poveril banku k výplate peňazí v prospech účtu záložcu (predávajúceho).

Ak totiž kupujúci z akéhkoľvek dôvodu nezabezpečí aby peniaze z úveru boli odovzdané predávajúcemu, vytvára sa tak predpoklad na to aby sa zrušilo záložné právo banky na Vašu nehnuteľnosť. Následne škodu a iné právne konsekvencie bude banka povinná riešiť s jej vlastným klientom – kupujúcim a nebudete ich teda znášať Vy ako predávajúci.

Bohužiaľ, paradoxom poskytovania hypotekárnych úverov je to, ža ani samotné banky nepredkladajú klientom a záložcom precízne vypracované zmluvy. Naopak, obsahujú množstvo právnych nezrovnalostí.

Dôrazne však upozorňujeme, že horeuvedené odporúčania nie sú vyčerpávajúcim výkladom na danú tému. Právny rozmer a spôsob jeho riešenia je pri horeuvedených problémoch oveľa rozsiahlejší. Je preto vhodné aby revíziu zmlúv, ktoré idete podpisovať vykonal odborník s maximálnou precíznosťou.

Vzory zmlúv ani služby sprostredkovateľov nie sú zárukou právnej istoty. Zverte sa do rúk odborníkom a vyhnite sa nežiadúcim právnym následkom.

kontaktujte nás:
info@artelegal.sk